杠杆上的楼市：北上深10万房价渐成常态‘澳门威尼克斯’

杠杆上的楼市：北上深10万房价渐成常态爱情诚可贵，房子价更高。想要再买一套，婚约均可抛! 有人用打油诗来讽刺最近在某些城市再次发生的排队办理再婚申请以便出售二套房的奇景。

这一现象的背后，正是近期一、二线城市让人心惊肉跳的房价过慢下跌。曾几何时，业内人士还用空置率等经典指标来辨别中国房价走势，但如今再行用这种实用主义的逻辑来做到分析，有可能就失灵了。今天一、二线城市楼市的疯狂，早已不是非常简单的刚需和投资博弈论，而是一场更加多从供给和市场需求两端加到杠杆的金融游戏的结果。

来自多方面的数据表明，今年以来，家庭住房交易杠杆率、按揭贷款偿还开销亲率、开发商研发债和公司债及负债率都正处于历史高位。而这一切也成就了当今杠杆上的楼市。

可怕是无法解释的，你可以参予其中，但必需明白你是在赌，而不是在投资。国家行政学院决策咨询部副主任王小广向记者直言：当下一、二线城市房价是非理性下跌，所谓投资房产有如刀口嘴巴血。令人望而生畏的房价记者近日登岸北京市寄居建委官网，随机查阅将要入市的几个新楼盘。

先河地产知语家园白鱼售价109810元/平方米至129194元/平方米、北京寄居总棠歌雅苑白鱼售价91657元/平方米至106877元/平方米、中电建西元泷悦长安嘉园白鱼售价63977元/平方米至89777元/平方米它们分别距离北京市中心地带大约20公里。当前北京、上海、深圳这么低的房价，我都有些不懂了。

阳光100集团常务副总裁范小冲对上证报记者坦言。作为一名开发商，他建议大家耐心。一度在北京，每平方米10万元以上的房子还是学区房的特权，如今北京新房豪宅化日益显化。

而且，这些项目距离北京市中心的方位也更加近，以致于在20公里之外。不仅是北京，今年深圳、上海、南京、杭州、合肥等地的房价也都涨幅显著。中国房地产数据研究院院长陈晟对上证报记者说道，中国楼市俨然出了一种货币现象。多达，8月份全国100个城市新建住宅均价倒数16个月环比下跌，同比连涨则超过13个月。

高高的房价还惹来了惜售待涨。记者在北京亦庄林肯公园楼盘专访时遇上一对老夫妻，他们感慨这么大的一个楼盘，一期没几套二手房出售，要卖也不能自由选择二期的尾房。

目前该区域可出售的和不愿出售的房子尤其较少。房产中介张松对记者说道。

无独有偶，在北京金融街、月坛附近，链家等中介门店的店员告诉他记者，这里的二手房房源某种程度很少。高高的房价，于是以变形着有房和无房人的心理，而变形房价的集大成者之一正是杠杆金融信贷。居民杠杆率激增中国的居民杠杆率近年来快速增长十分慢，居民的负债占到整个GDP的比重已从2005年的17.1%激增到2015年的39.5%。

陈晟告诉他记者，2016年这个数字估算不会超过44%。而每一轮房价的下跌，都预示着居民杠杆率持续提高。另一组数据更加有说服力。

8月12日央行发布的货币信贷数据表明，住户部门(指个人群体)的中长期新增贷款4773亿元，占到7月全部新增贷款比例多达100%(7月人民币新增贷款4636亿元)。国家统计局的数据更加令人吃惊：1至7月份个人按揭贷款13305亿元，快速增长54.6%。

从金融机构的角度来看，目前个人住房按揭贷款仍是各个银行争夺战的优质资源，这也就是居民广受杠杆的原因。伟嘉安捷吴昊对上证报记者说道，虽然目前北京各大银行派发的房贷利率早已很少再有83腰，大多以85折和90腰居多，但平均值测算下来，其首套房的利率仍正处于历史新高。根据融360的权威统计数据，一季度末，全国首套房平均值利率为4.54%，之后创历史新高。一季度末76.98%的银行获取优惠利率。

从利率水平看，一季度末一线城市首套房平均值利率4.27%，相等于基准利率87腰;二线城市首套房平均值利率4.45%，相等于基准利率91腰;三线城市首套房平均值利率4.63%，相等于基准利率95腰。兴业证券阎常铭在研报中写到。在他们团队显然，在利率市场化和金融自由化阶段，商业银行持续减少对于住房按揭贷款的偏爱，是一种反复国外主要经济体资产配备不道德的历史规律。

这或许意味著，如果宏观调控政策没尤其约束，住房按揭贷款仍是商业银行的香饽饽。今年年初，央行行长周小川曾回应，我国个人住房贷款在银行总贷款中的比重偏高，很多国家占到总贷款比例为40%-50%，中国大约在百分之十几左右，银行也实在个人住房贷款比较较为安全性。

这一态度和观点，也令其市场激励。兴业证券研究员这样分析。然而，从另一个角度来看，中国按揭贷款偿还开销亲率显著下降，其中的主因被迫令人注目。广发证券乐加栋团队统计资料，目前中国按揭贷款偿还开销率为39%，压力比较较小。

他们预计，整个2016 年偿还开销亲率将相似40%。对于今年按揭贷款购房的居民家庭而言，若未来收益经常出现波动，偿还压力有可能更进一步增大。根据他们的测算，2011年-2012年中国居民按揭偿还开销亲率在20%以下，2015年升到28%。

由此来看，2016年居民购房的杠杆率确确实实在激增。陈晟告诉他记者，中国在2015年底的居民房贷收益于多约0.46，早已多达日本泡沫时期的水平，而且目前仍在飞速上升。如果房贷增长速度保持在25%到30%，预计到2020年，中国的房贷收益比会超过美国次贷危机时期的0.5水平。

陈晟绝非担忧地说道。公司债规模上涨开发商集中于发售公司债，沦为助推房价下跌的另一个杠杆，很多地王也由此问世。2016年1月14日，保利地产发布公告，最后确认第一期公司债券的票面利率为2.95%，发售规模为25 亿元。

2.95%的低利率，让企业发债动力十足。东兴证券相同收益分析师郑良海说道。记者搜集到的材料表明，这25亿元公司债被基金(鹏华弘实、中银新财富)股份大约3亿元。只剩的22亿元应当是银行、保险、社保等吃进的。

一位业内人士对记者说道，虽然这类公司债收益率较低，但其流动性好，还有质押买入特杠杆的便捷，因此不能是资金成本更加较低的机构售予配备。目前，5年期AAA房产企业发售利率在3.15%-3.2%，AA级在3.5%-4.5%，整体上与去年比起上升将近80bp-100bp。郑良海说道，与以往研发债作为开发商的资金来源有所不同，近一年来房企发售公司债沦为撬动楼市的另一个杠杆。国家统计局、中国指数研究院等机构的统计数据表明，截至2016年8月26日，房企公司债融资规模超过6534.6亿元，平均值利率仅有为5.16%，规模早已超过2015年全年的151%。

郑良海告诉他记者，互为较其他行业，房地产自2014年930新政后开始转好，房企也随之沦为公司债的发售主力。2015年施行的《公司债券发售与交易管理办法》(以下全称新的办法)实行以来，房企发债堪称较慢下降，发售成本要高于其他行业。这有可能造成房地产未来几年不会有一个行业风险获释过程。他说道。

回应，中国人民银行研究局王琰撰文认为：房企低成本集中于发债有可能导致未来集中于债权人。据Wind 统计资料，今年上半年上市房企平均值资产负债率为76.4%，其中32 家企业负债率已突破80%。而不受宏观经济形势及调控政策影响，近年来地产行业整体增长速度换档、内部结构重构，房企盈利状况和债务能力上升、信用基本面持续弱化，此时低成本集中于发债有可能造成未来集中于债权人。

王琰说道。郑良海告诉他记者：2012年-2016年9月，房企每年发售公司债规模分别为4亿、10亿、161亿、4342亿、6756亿。

资金向地产领域的冲刷，既撬动房价大大下跌，又导致风险大大积累，预计在2018年后风险不会开始渐渐显露出。政府实施新的办法显然给很多企业带给了实惠，但是有些企业有了钱，高价拿地，造成地王频出，进而引高楼市预期，构成赌式的恶性循环。范小冲说道，从现实来看，赌对的企业当然高兴。

而且，当年的地王都赌博对了，这大自然激化了开发商间的博彩心理。此现象既令人深思，也令人不安。

潜在风险在累积无论是居民按揭贷款，还是开发商公司债，这两大金融杠杆潜在风险的下降显而易见。道理很非常简单，天下没只涨不跌的商品。记者在专访调研中找到，无论是从房价收益比、租售比等评价指标来看，还是从供需关系的角度来看，目前一、二线城市的房价皆不存在泡沫是不争的事实。

多位经济学家向记者回应，按照国际上较为通行的众说纷纭，房价收益比(指住房价格与城市居民家庭年收入之比)在3-6倍之间为合理区间，似乎中国一、二线城市早已背离了这个区间。国家统计局官网的一份材料表明，2006年，我国平均值房价收益之比6.7，仍归属于可拒绝接受范围，与国际平均水平也较相似。

但据上海易居房地产研究院日前公布的《全国35个大中城市房价收益比排行榜》表明，2015年，去除可售型保障性住房后，全国35个大中城市房价收益比均值为10.2。深圳、上海和北京等一线城市的这一数值则更高，深圳为27.7，上海为20.8，北京为18.1，而厦门(16.6)、福州(14.7)、杭州(11.3)等东部二线城市也在领先于。

相比之下，纽约的房价收益比在8左右，东京在10左右，伦敦在12左右，釜山在7.7左右，虽然这些城市的房价不比国内一线城市低廉，但其房价收益比要近高于中国。按照国际标准，一般市场经济程度低的发达国家或地区租售比在1:100至200之间是较为合理的。

如果租赁，我卖的房子必须近90年才能交还成本。在金融业工作的周逸说道，前年她在北京金融街一家中介店里看中了一套房子，当时价格在每平方米6万元左右，短短两三年时间，租金只上涨了千元，房价则翻了一番，激进估算租售比早已超过1：880。

从供求关系来分析，高房价也很难寻找合理的说明。目前中国最不缺的就是房子。

王小广一针见血地认为。一些经济学家也向记者回应，目前三、四线城市去库存压力是放在眼前的，而一、二线城市的供需也没想象中的那么紧绷，更好的是投资市场需求。实质上，高房价早已诱导了很多刚刚须要，这部分人群被吸管了这个资金为王的市场。

王小广说道，即使放松出租汽车，若不利用杠杆的力量，也没多少人能负担得起房子，除非居民收入大幅度下跌。目前，楼市的杠杆率是多少呢?如果是首套，首付20%，杠杆率是1：5。因此，如果市场调整，一些杠杆率较高的人群、项目等，将首当其冲受到波及。

值得注意的是，居民部门特杠杆，曾被指出可以接到内部杠杆腾挪和减缓房地产去库存的一石二鸟之效，但实质上事与愿违。居民部门特杠杆并无法有效地去化房地产库存。

年初至今，居民部门杠杆率下降2%左右，但期房和现房总库存量仍在减少，特别是在是库存压力大的三、四线城市，没实质性去化。华创证券分析师牛播坤说道。据华创证券统计资料，从2015年二季度开始，在一系列性刺激政策的提振下，商品房销售同比回落，今年年初至今总计增长速度高达30%，新开工面积同比增长速度也在年初大幅度回落，库存依旧正处于高位。

政策调控何去何从目前，房地产市场的风险与调控的可玩性都在减少。一些专家指出，如果调控得宜，风险度不会减少。当然，调控也面对着防风险和去库存的两难，但似乎问题就越扯不会就越简单。

近日，方正证券的一份为题《全球历次房地产泡沫(房地产周期研究之八)》的研报引发了市场人士注目。其中，有几个总结性的观点，有一点参照：其一，虽然时代和国别有所不同，但历次房地产泡沫南北可怕则无一例外受到流动性不足和低利率的性刺激;其二，虽然时代和国别有所不同，但历次房地产泡沫瓦解都跟货币放宽和加息有关;其三、如果缺少人口、城镇化基本面反对，房地产泡沫裂痕后调整完全恢复时间更长;其四，中国不应警觉并掌控当前的房地产泡沫。事实上，高层已明确提出必需对资产泡沫高度警觉，因此必需诱导房价的过快下跌。

住建部政策研究中心原副主任王珏林对上证报记者回应，房子早已仍然是投资选用五品，这是大势所趋。对于部分二线城市的持续下跌，要给与充足推崇，并主动分城施策、依法管控。9月6日，住建部公布秉持《法治政府建设实行纲要(2015-2020年)》的实施方案。

方案再度申明，要完备房地产宏观调控。要根据房地产市场分化的实际，坚决分类调控，因城施策。坚决强化政府调控和充分发挥市场起到互为增进，使房地产业与经济社会发展和群众居住于市场需求相适应。

但在经济学家李迅雷显然，当前房地产政策的调控面对两难自由选择。如果调控失当，或造成房地产行业风险集中于获释;如果通过多种措施来保持目前房价水平，则越往后，人口就越老龄化，流动人口就越较少，调控可玩性越大。

对于一、二线城市房价变异，绝不能放任自流。阳光100集团常务副总裁范小冲说道：这考验着调控的智慧。

范小冲指出：消弭楼市风险，显然上还是要通过改革创新，发展好实体经济，增加对房地产的依赖来前进，而不是非常简单地去杠杆。记者也注意到，央行副行长易纲近日在G20发布会上回应，中国去年底总体杠杆率约234%，正处于偏高水平。但政府和个人的杠杆与其他国家比起并不低，企业的杠杆率较高。

中国总体杠杆率较高，短期还不会下降，但要掌控增长速度。杠杆率一年减9个百分点太快了，短期要大位杠杆，就是将这一速度降下来。

陈晟也指出，目前来看，双杠杆下调控不应稳中有进，既要站稳杠杆，又要有针对性地诱导一、二线城市的地产泡沫，归根结底还是要通过发展创意产业，打造出新的支柱型产业来解决问题。

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